第1589章 不能理解也得理解！
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15号开始，李东频频出入各大酒店。 一开始，大家还没在意。 不过很快，业内就有风声传了出来，李东重提之前的独家合作事宜。 早在08年，李东在一次地产商聚会中，就曾提过独家合作的事。 不过当时，远方的实力和名气都不够，提出这个建议的时候，现场几乎没人答应。 后期，远方准备上线精品超市，倒是有一些地产企业答应了合作。 不过关于商业广场的独家合作协议，却是一直未能成行。 哪怕龙华和龙湖，在之前和远方达成了入驻协议，却不是独家协议，龙华和龙湖开发的商业广场，除了部分被远方超市入驻，其他的依旧在招商。 而这一次，09年7月份，李东登顶世界首富宝座，远方进入世界五百强，开始冲击零售十强的地位。 这时候的远方，和去年不可同日而语。 此刻，李东重提独家合作的事，效果也截然不同。 在慈善夜还没开始之前，已经有六七家地产企业，开始和远方谈具体的合作事宜。 这些地产公司，实力也许不算顶尖，可李东挑选的对象，都是在一些二三线城市，核心地段有开发商业广场的地产企业。 一线城市的核心地段商业广场，这些开发商，要不实力强大，要不就是多家企业联合开发。 而且在一线城市想签订独家合作协议，也比较困难，毕竟这些城市的核心商业广场，根本不愁招商出租的问题。 二三线城市，则是要稍弱一筹，连开发商也要弱上一筹。 和这些企业谈合作，远方还是占据优势的。 …… 李东一刻不停，接连几天不断和这些地产企业谈合作。 哪怕有些人一开始没看懂，到后来，也都看懂了。 大企业的掌舵人，无论是国企还是民营，没有任何人是傻子。 一开始没看懂，不是看不懂，而是没想到。 垄断商业广场！ 这个想法，在目前的商界，在目前的零售行业当中，真的几乎没人想过这个可能。 无他，代价太高昂了！ 华夏的地级行政区，总共有334个。 县级行政区不论，单说垄断地级行政区，垄断是什么概念？ 远方，最少要垄断80%以上的地级区域才行。 而一个地级行政区，一般都会有主城区，繁华区，商业区…… 在一个地级区域，想完成核心地段商业广场的垄断，平均每个地级城市，最低标准也要入驻超过三家以上的核心商业广场。 334个地级行政区，远方起码要布局将近1000家购物中心！ 是购物中心，而不是标超，更不是便利店！ 在业内，购物中心其实比大卖场还要高一级，不过就算以大卖场为标准，7000平以上的超市，才能算大卖场。 1000家7000平以上的大卖场，这是什么概念？ 04年下半年的时候，李东在平川的龙华广场租下了上万平米的楼层开大卖场，那时候，前期的各种费用加第一年租金，就花了一千多万！ 当然，那时候远方名声不显，各种开销要贵一些。 到了远方现在这个地步，长租的话，租金普遍要低不少，还有较长时间的免租期。 另外，远方现在供应商多，货款周期也都延长了许多，前期库存方面也不用投资太多。 可现在的租金，本就比04年要高不少。 折算下来，其实代价差不多。 一家7000平以上的大卖场，最少也要投资在1500万以上，这是最低的标准。 毕竟，远方想要的是商业核心区，其实1500万在一些三线城市还有戏，一二线城市翻个几倍都正常。 想拿下1000家核心地区的大卖场，投资最低也要准备200亿以上的资金。 200亿是最低标准，1000家同样是最低标准。 300多个城市，1000家大卖场就想完成垄断？ 08年，沪市的统计，沪市一地，大卖场就超过了200家！ 一个城市3家大卖场就想逼的其他企业做不下去？ 那只能说李东想多了！ 他要是真的想在根源上断绝其他大企业的扩张，这个规模还得扩大三倍，那样大概就差不多了，毕竟一些三线小城市，要不了那么多大卖场。 换言之，在全国想完成这个计划，除去一线城市，远方拿下3000个大卖场这样差不多就足够了。 而投资金额，大概需要600-800亿的样子。 听起来好像不是很多，可这些都只是前期投资，后期的员工开支，企业开支，水电费…… 这一系列的东西都没计算在内！ 包括仓库，配送中心，这些东西租住还好，远方要是也想自己完成布局，这个投资规模还要扩大一倍以上！ 总共算下来，投资的金额起码要高达1500亿！ 1500亿投资超市？ 如果加上之前远方原有的体系，光是一个远方零售集团，在华夏的净资产规模就能达到2000亿左右了，配送中心和仓储这些都另算，算在了物流集团当中。 耗资2000亿人民币以上，投资做零售企业，这是什么概念？ 投资不代表市值，这是截然不同的两个概念。 一家投资金额达到2000亿以上的超市，其实这2000亿如果换算成上市公司的数据，可以看做是股东权益部分，当然，股东权益也可以称之为净资产，也就是说股东权益就达到了2000亿人民币以上。 而如今的零售集团当中，沃尔玛是当之无愧的世界霸主。 沃尔玛在08年的股东权益有多少？ 600亿美元！大概4000亿人民币的样子。 而沃尔玛是世界性的大型超级零售集团，而远方，在华夏国内就要投资2000个亿，这种疯狂的想法，外人真的没考虑过。 远方一旦真要这么做，到时候在华夏内地的业绩达不到预期，那李东就等着赔死吧。 毕竟，这次的合作，都是租赁业务，而不是自营物业收购。 随着租金上扬，远方超市最后赚的利润，大概都帮地产商赚了。 这样的扩张，有意义吗？ …… 有意义吗？ 这样的疑惑，几次在袁成道脑海中升起。 等到李东接连不断地和其他地产商谈判，袁成道终于憋不住了，闯进了李东的办公室，问出了这句话。 “有意义吗？” 是的，袁成道很难理解！ 如果说，李东要在国际扩张，哪怕不赚钱，他也认了。 毕竟在国际市场，远方一片空白，哪怕不赚钱，可为了打开市场，袁成道虽然觉得不好，可也默认了。 然而在国内，远方已经做到了第一霸主的地位。 这时候，还要干这种吃力不讨好的事，在袁成道看来，真的没有太大的意义了。 李东看着面前怒目的袁成道，顿了片刻才淡笑道：“为什么没有意义？” 袁成道心中恼火，言语也不客气道：“如今，我们在华夏的零售市场，已经占据了不低的市场份额！ 在华东地区，除了沪市，哪怕包括沪市，我们的市场份额都是当之无愧的第一！ 而在其他地区，我们的业务也进行了覆盖。 之前你说要进入南方市场，扩大在南方的市场份额，我可以认同，你想继续增加我们的市场覆盖率，我可以接受这一点。 可现在，花费高昂的代价，只为了在华夏内地完成市场的垄断，有何意义？ 没有利润，空有广大的市场，有必要吗？ 还有，动用这么多资金，我们本身并没有这个能力，我知道，你应该会采取融资的手段进行外部融资。 到时候，还要支付这些利息，加上高昂的租金，我们可能会出现亏损状况。 不赚钱不说，还出现了亏损，就为了满足一下你的虚荣心？” 袁成道说的很直接，这时候，他实在是忍不住了，怒斥道：“垄断就真的好吗？ 那倒不见得！ 如今的垄断行业，你也看到了，没有了政府支持，很多垄断行业都得赔的底朝天！ 何况我们还不是高利润的能源产业，而是零售产业。 我们的利润率本来就不高，现在还要不计成本的扩张，在内地进行重复扩张覆盖，有这个必要吗？ 这些合作商场，都是租赁合同。 一旦合约到期，后续不再续约的话，其实我们什么都没留下。 也就是说，也许十年后，远方可能没有出现涨幅，而是开始走下坡路。 那这十年时间，难道就是用来满足垄断欲望的？ 我都不说政府还有其他企业的应对和态度了，真被你做成了又如何？ 这种爆发式的增长和突破，不是我们现在所需要的。 现在，我们需要的是稳扎稳打。 随着地产市场回暖，房租上涨，有这个钱，我们完全可以拿来扩大我们的自营物业比例。 现在，我们远方零售的自营物业比例只有14%上下，在前两年，这个比例不低。 可现在，其他企业其实都在扩大这个比例，高鑫这些零售企业，自营物业比例甚至达到了20%，这个数据还在持续增长中。 我们呢？ 我们停滞不前不说，一旦这次全部采取租赁模式，我们的自营物业比例会跌破10%，这样的远方，就是你想要的远方？ 对，我们那时候营收是第一了，规模也是第一，很多东西都是第一。 可这种空中楼阁，坍塌的速度也会超乎所有人想象。 我真的很难理解，你的初衷到底是什么？ 曾经，我们想要扩张的时候，你建议扩大自营物业比例，那时候，我们资金那么困难，都在做这些事。 现在呢？ 现在集团好不容易日子好过点了，这时候，你说动用千亿资金，完成我们自营物业的全部覆盖，我都没太大的意见。 可你光为了扩大规模和门店数量，就动用大量的资金去进行对手打压，这点，我完全不能理解！” 袁成道越说越是恼火，眼看着地产市场现在越来越有火爆的趋势。 这时候，大家都抓住最后的机会，开始加大自己的自营物业比例。 远方倒好，这时候不但不增加，反而拿出大量的资金去扩张门店数量。 原本，远方的门店数量就不算少了，加上国梅的话，现在远方的门店数量也许不是华夏第一，可实际经营面积，绝对是华夏第一。 都已经第一了，还死命的扩张，李东图什么？ 之前他准备扩张国际地盘，袁成道虽然担心，虽然觉得有些好高骛远了，可他能理解，真的能理解。 现在，那是真的无法理解！ 对于袁成道的不满，李东也没生气，笑了笑道：“坐下说，气大伤身，有事慢慢谈，没必要着急上火的。” 他越是这么说，袁成道越是火大，恼怒地坐了下来，接着盯着李东道：“如果这次李总不能给我们一个合理的解释，远方虽然是李总你的，我们无权做什么改变，可我们也不想成为一个失败的职业经理人。 更不想戴上折腾垮了一家传奇企业的帽子！ 李总此次和各大地产商洽谈合作的事，你也看到了，外界虽然关注，可几乎没人阻拦。 为什么？ 就是因为别人也不能理解！ 耗费这么多的资金，这么大的精力，我们完全可以做别的，哪怕进行国际扩张我都认可，可还在华夏这边进行覆盖，我无法理解！” 李东没急着说话，靠在椅子上沉默了一阵，半晌才道：“这么说吧，这次的计划，其实有一大半是我的私心。 我个人一直都希望能击溃百连和华闰这些企业，这几家，也是很早之前我的目标。 可这些企业，从别的手段很难去击溃他们。 唯有从根源上杜绝他们扩张的步伐，再逐步进行蚕食，才有希望彻底解决他们。 当然，从私心来看，这样有些得不偿失。 不过，其实也不仅仅是私心。 另一方面，你说十年后，远方可能有大量的门店会被关停，被动的关停，远方的规模会被压缩。 其实，你怎么知道这不是我想要的结果？” 袁成道愣了一下，对面的李东淡笑道：“事到如今，难道你还没看出来吗？ 实体门店不会死，但是随着电子商务的冲击，会渐渐衰落下去的。 这个时间，不会太长，十年其实就是极限。 十年后，我们这些大型零售集团，以现在的门店覆盖率，必然要进行一部分门店关停的。 所以，我和各大商场都签订了十年的合约，到时候，无论是主动还是被动，我们都可以自由选择关停一部分门店。 另外，你说规模扩大了无用？ 笑话！ 规模大了，营收多了，现金流多了，固定资产多了…… 到时候，我们手头上能动用的资金也就多了。 是，这些钱是借来的，可要是没有门店扩张计划，谁借钱给你？ 有了这些钱，我们就可以大规模的增加我们的自营物业比例。 接下来几年，我们在华夏的目的就不再是扩张了，而是选择合理的布局和布点。 前几年，我们为了扩张，到处开店，门店重合率其实还是很高的。 可现在，再拿下几千家门店，加上国梅以及我们本身的体系门店，我们的门店数量就会达到6000家左右。 这个规模，的确太庞大了！ 而在这6000家的基础上，我们就可以从容地进行选择，挑选2000到3000家左右，当成我们的根基来布局。 这些门店，都可以采取自营物业模式来经营。 而钱从哪来？ 当然是从零售集团本身来！ 哪怕新开的门店不赚钱，那又如何？ 只要这些门店还在开着，其实就相当于我们手头上起码多了数百上千亿的货款，可以任由我们动用，还不用付利息的。 你以为我在意的是超市的那些利润？ 你以为我想的真是压的其他零售企业都抬不起头？ 我有这么无聊吗？ 我所做的一切，都是为了给远方集团打下根基！ 3000家自营卖场和门店是什么概念？ 十年后，远方不开超市了，不开门店了，我这些门店租出去卖出去，那就是一个万亿集团！ 而且还不显山不露水，没有地产公司那么显眼，谁也不会在意这些。 毕竟，我们的门店超过了6000家，我们自营物业比例达到50%左右，完全合情合理，有什么好奇怪的？ 而如果我们十年后，继续做零售，那我们就是百分百的自营物业比例。 你自己想想看，一家全部都是自营物业的零售集团，到底会有多大优势？ 我任由他租金怎么涨，和我们有什么关系？ 我巴不得租金涨破天去，其他零售企业都倒闭了，我们也倒闭不了。 电商再怎么冲击，也不会让实体门店死去。 而到了那时候，真正还能不死的实体门店，也就只有我们了。 而电商这一块，还是我们独霸。 其实我恨不得现在就能到这一步，线上冲击线下，冲击的是别人，还是我们在冲击别人的线下。 我们线上线下在无声无息间，就让其他人彻底死去，死灰复燃的机会都没。 这种事，难道不值得？ 最后，顺带着让我们的营收增加，冲击一下世界排名，没什么不好的。 我们唯一要做的，其实就是不要亏本就行。 只要不亏本，我们相当于免费多了千亿以上的货款，难道不好？ 我们规模越大，其实供应商就越信任我们，现在货款周期三个月，过段时间就有可能是六个月。 一旦达到了六个月，以我们每年的交易额，你自己想想，何其恐怖！ 上万亿的营收，起码8000亿的货款，半年周期，那就是我们能免费压款4000个亿！ 远方不倒，这些钱，我们就可以一直用下去。 光知道吼，光知道看眼前的利益，就不知道想想以后。 不赚钱怎么了？ 不赚钱，其实也是我们赚钱了！ 你以为沃尔玛他们当真在零售业务上赚了多少？ 既然零售利润这么低，这些大型集团还一根筋地扩张并购干嘛？ 有那个闲钱，干点什么不好？ 为什么都要扩张？ 都这么久了，你这总裁怎么当的？ 你的任务不是这些，而是考虑，如何在租金上扬，员工工资上扬，利息增加的情况下，让集团不出现亏本经营的状况，这点才是你该考虑的。 跟我吼什么？ 我自己的集团，我还能故意把他折腾死了？ 另外一点，也是需要你们去做的，那就是选址布局，以及接下来我们挑中了一些需要进行自营的门店如何从开发商手中买下来。 有这么多事需要你们去做，你们从来不知道动脑子。 对了，还有供应商货款周期延长的问题，也是需要你们去考虑，去衡量，去说动他们答应的。 你自己说，集团有多少等着你们去做？ 我不说，你们就不会主动去想？ 就不会主动去分担？ 就你们这样子，还想独自掌控远方，早着呢！ 别的企业那是做不了，远方能做到，因为我李东在！ 我在，那就有成功的希望，我不在，你们能做到吗？” 前面如果说是解释，后面就可以说是叱骂了。 李东这时候也很恼火，恶狠狠地盯着袁成道继续道：“怎么？是觉得我李东现在落伍了，跟不上你们这些人的节奏了？ 还是觉得，我光会布置命令，你们才是集团的核心？ 扪心自问，每次我交给你们的任务，一些最核心的麻烦，谁来解决的？ 无论是并购国梅，击溃滕迅，还是企业扩张，最麻烦的事，都是我来解决的！ 执行和收尾虽然也麻烦，这点我承认，你们都有很大的功劳，可我李东自认还是对得起大家的！ 这些，不是你们恃功自傲的资本！ 当然，也许和我没跟你们说明白有关，可作为集团的总裁，非要我每次都说的透彻你们才能懂吗？ 这是最后一次，再有下次，闯进我的办公室，大声质问上司，你在远方的职业经理人之路可以结束了！ 自己回去好好想想，想通也好，想不通也好，我说，你们做，其他的，想明白了就憋在心里，想不明白，也得憋着！” 袁成道嘴唇动了动，却不知道该说些什么。 李东也不管他，摆摆手道：“出去吧，我还有事要忙！” 袁成道略显尴尬，只好讪讪离去。